troca de hipoteca
O swap hipotecário é um produto financeiro focado nas pessoas com hipoteca de taxa variável. Seu objetivo é proteger os hipotecados de grandes aumentos nas taxas de juros.
Nos anos que antecederam a crise de 2008, a Grande Recessão, o mercado imobiliário cresceu de forma insustentável em alguns países. Isso se deve ao fato de que muitas pessoas lançaram-se para comprar casas e hipotecaram para adquiri-las. Nesse contexto, é quando surge o produto que explicamos neste artigo, o swap hipotecário.
O swap hipotecário é um produto financeiro de alto risco que protege a parte hipotecada de grandes aumentos nas taxas de juros. É uma espécie de seguro que garante que a taxa de juros da hipoteca contratada irá oscilar dentro do intervalo acordado no contrato.
Nesse sentido, quando as taxas de juros sobem acima do máximo estabelecido, a instituição financeira assume o custo diferencial entre o máximo e a taxa de juros do momento em questão. Pelo contrário, se for inferior ao mínimo acordado, o hipotecado não poderá beneficiar dessa redução, uma vez que está obrigado a pagar a taxa mínima do contrato.
Além disso, a troca de hipoteca tem um custo econômico mensal. Esta comissão, que deve ser paga pelo hipotecado, é calculada com base numa percentagem do total da hipoteca concedida. A duração destes contratos é geralmente entre 3 e 5 anos.
É interessante para a parte hipotecada fazer uma troca de hipoteca?
O swap hipotecário, além de ter um custo significativo, é um produto financeiro de alto risco, conforme mencionado acima. Pode ser interessante quando a expectativa dos bancos centrais é aumentar as taxas de juros.
Tendo em conta que são contratos de médio prazo, se as circunstâncias se alterarem e as taxas de juro baixarem, o hipotecado não poderá usufruir dessa redução. Isso significa que você pagará uma taxa de juros mais alta do que a que corresponderia a você, adicionada à comissão que você deve pagar por ter este produto.
Esses tipos de contratos podem ser interessantes quando as taxas de juros são baixas o suficiente. Dessa forma, o mínimo do intervalo de proteção será baixo e, mesmo que ocorram quedas, o credor hipotecário poderá pagar sua hipoteca a uma boa taxa de juros.
Exemplo de troca de hipoteca
Suponha que decidamos comprar uma casa no valor de $ 100.000.
Dado que economizamos $ 30.000, decidimos pedir uma hipoteca – de taxa variável, de $ 70.000 – para poder adquirir a casa e o banco nos concede.
Posteriormente, o banco nos oferece um swap de hipoteca para a faixa de taxa de juros de 3,5%-6%. Isso, a um custo mensal de 0,18% do total da hipoteca.
Estas condições pressupõem o seguinte: se as taxas de juro subirem acima de 6%, a diferença será paga pelo banco. Por outro lado, se os juros caírem para 2,5%, continuaremos pagando 3,5%.
Somado a isso, o pagamento mensal por ter essa proteção contra altas taxas de juros seria de 0,18% dos R$ 70.000. O valor mensal a ser pago seria de $ 126.
Em conclusão, o swap hipotecário é um produto financeiro concebido como um seguro contra altas taxas de juros. Quando as taxas de juros de uma hipoteca excederem um máximo, o credor hipotecário não deve enfrentar nenhuma taxa superior ao máximo estabelecido.