A origem do IRPH, como taxa de referência oficial na Espanha, remonta a 3 de agosto de 1994. Nessa data, cumprindo a obrigação de complementar os anexos do Despacho publicado em 11 de maio de 1994 sobre transparência das condições financeiras da hipoteca empréstimos, o Banco da Espanha elevou o IRPH para oficial.

Assim, em agosto de 1994, foi regulamentado o IRPH, oficialmente conhecido como taxa média do crédito imobiliário em três anos. Com a publicação das taxas de referência oficiais para o mercado hipotecário, o Ministério da Economia e Finanças espanhol procurou proteger os clientes. Para isso, além de elevar vários outros índices à categoria oficial, editou diversos regulamentos sobre os contratos de empréstimo com garantia hipotecária que tinham por finalidade a compra de casa. Ou seja, impôs uma forma de atuação às entidades que ofereciam crédito à habitação para habitação que tentavam evitar que os clientes ficassem desinformados sobre a hipoteca que contraíram.

Apesar disso, como veremos mais adiante e conforme indicado pelo Tribunal de Justiça da União Europeia (TJUE), algumas entidades não cumpriram as indicações daquela circular cujo objetivo final era proteger os clientes através da transparência e da informação.

Embora, em essência, exista apenas uma forma de calcular o IRPH, formalmente existem três tipos de IRPH. A dos bancos, a das caixas económicas e a de todas as instituições de crédito. As fórmulas estão descritas abaixo:

• Taxa média de empréstimos hipotecários por mais de 3 anos de bancos

Onde:

i _b : Taxas de juros bancárias médias ponderadas médias

n _b : Número de bancos participantes do cálculo

• Taxa média de empréstimos hipotecários há mais de 3 anos em caixas econômicas

Onde:

i _ca : Média das taxas de juros médias ponderadas das caixas econômicas

n _ca : Número de caixas econômicas participantes do cálculo

• Taxa média do crédito à habitação há mais de 3 anos de todas as entidades

Onde:

i _b : Taxas de juros bancárias médias ponderadas médias

n _b : Número de bancos participantes do cálculo

i _ca : Média das taxas de juros médias ponderadas das caixas econômicas

n _ca : Número de caixas econômicas participantes do cálculo

i _sch : Média das taxas de juro médias ponderadas das empresas de crédito hipotecário

n _sch : Número de empresas de crédito hipotecário que participam do cálculo

Ótimo, já conhecemos as fórmulas, mas como aplicar? Para entender bem a fórmula, é preciso conhecer o conceito de taxa de juros, média ponderada e soma. O que a fórmula faz é calcular a média das taxas médias. Ou seja, se a taxa de juros média ponderada do banco X for 10% e a taxa de juros média ponderada do banco Y for 5%, então a taxa de juros média ponderada será 10+5 dividido por 2 (temos 2 bancos). Isso é 7,5%. Agora, ao calcular a taxa de juros média ponderada de cada banco, como fazemos?

Imaginemos que o banco X tenha na sua carteira créditos à habitação com prazo superior a três anos (os que contam para o cálculo) no valor (considerando o capital) de 10 milhões de euros. No total, ele tem 20 créditos em sua carteira. Embora a soma dos 20 seja de 10 milhões de euros, nem todos os empréstimos são do mesmo valor. Concretamente, o principal de um deles (saldo em dívida) ascende a 5 milhões de euros. Sendo 50% do total da carteira que apura, terá mais peso do que os restantes 19 créditos à habitação. Portanto, ao fazer a média do banco, a taxa de juros em que aquele empréstimo de 5 milhões foi assinado será mais determinante no cálculo.

Em resumo, o IRPH é calculado de acordo com as seguintes etapas:

1. São adicionados os principais ponderados dos empréstimos em aberto a pagar com prazo superior a três anos para um determinado banco.
2. Uma vez que temos os principais ponderados, ele é dividido pelo número de empréstimos concedidos por aquele banco (que atendem aos critérios).
3. Após 1 e 2, teremos obtido a taxa de juros média ponderada de um determinado banco. Então, vamos fazer 1 e 2, para cada banco.
4. Uma vez que temos as taxas de juros médias ponderadas de cada banco, somamos e dividimos pelo número de bancos. Teremos obtido o IRPH dos bancos.
5. Será necessário fazer os passos 1 a 4 para bancos de poupança e companhias hipotecárias.
6. Uma vez que temos os três IRPH, realizamos a média e o resultado deve ser idêntico ao obtido realizando a última fórmula.

A polêmica do IRPH surge pela preocupação (e reclamação) de muitos clientes pela dificuldade de saber de onde vêm os números do IRPH. Em princípio, o Banco de Espanha foi a entidade que publicou oficialmente este índice. No entanto, em 2011 iniciou-se um processo que culminaria no desaparecimento do índice como oficial. Especificamente, para o ano de 2013, desapareceram os bancos IRPH, as caixas económicas IRPH e o tipo de ativos de referência das caixas económicas (CECA). Pretendeu-se harmonizar as contas a nível europeu e nacional, bem como ajustar os custos dos empréstimos ao custo real com que os bancos obtiveram os recursos.

Em outras palavras, o IRPH era muito caro. E, de fato, embora o Banco da Espanha continue a publicá-lo, não é considerado oficial desde outubro de 2013. A crítica ao índice, além de sua opacidade, foi que ele não cumpre um dos artigos da ordem com que nasceu.

Note-se que o Despacho de 5 de maio de 1994 insiste no fato da transparência na cobrança das comissões, no cálculo objetivo dos índices e na não inclusão de fatores que dependam exclusivamente da entidade ou que possam levá-la a variam muito. Algumas entidades, ao incorporar comissões ocultas na taxa de juros, ignoraram os regulamentos. Como se não bastasse, comercializaram o IRPH como juros fixos, quando na verdade são variáveis. E, para piorar, alegaram que era historicamente menos volátil que a Euribor, o que é falso.