Portanto, estamos falando de uma hipoteca com taxa de juros variável, daquelas para toda a vida, mas que nos Estados Unidos recebe esse nome. Ou seja, é chamado de hipoteca de taxa ajustável ou, por sua sigla em inglês, ARM.

Um empréstimo hipotecário desse tipo, ou seja, um ARM, é um empréstimo hipotecário em que a taxa de juros varia ao longo do empréstimo. Ou seja, essa taxa é ajustada com base no comportamento apresentado pela economia em todos os momentos. Portanto, no início do empréstimo poderíamos constatar que a taxa de juros é baixa e atrativa, mas, com o tempo, pode aumentar rapidamente dependendo de como a economia evolui.

Em vez disso, temos a hipoteca com taxa de juros fixa. Ou seja, aquele em que se faz um acordo com a entidade e se estabelece uma taxa de juros fixa, que não variará e permanecerá estável até o final do empréstimo.

Entre as características deste tipo de crédito à habitação, destacam-se as seguintes:

• É um tipo de empréstimo hipotecário.
• É chamado assim nos Estados Unidos.
• Nesse tipo de empréstimo, a taxa de juros é variável.
• A taxa é determinada pelo comportamento da economia.
• Isso, por meio de um cálculo em que se utiliza um índice e se aplica uma margem.
• Para torná-los mais atraentes, os bancos oferecem taxas introdutórias muito baixas.
• Embora, posteriormente, essa taxa possa subir rapidamente.
• É estabelecido um período inicial, no qual a taxa é fixa, e depois é ajustada com base na economia.
• Algumas entidades estabelecem uma taxa mínima e máxima, então falamos de uma taxa que oscilaria em uma faixa.
• É o tipo oposto de hipoteca à hipoteca de taxa fixa, em que a taxa de juros não muda.

Como podemos ver nos indicadores econômicos, o crescimento econômico, a inflação e, em geral, a economia não é algo constante, mas apresenta um comportamento que varia ao longo do tempo. Por esse motivo, hoje podemos ver taxas de juros baixas, devido à situação econômica dos países, mas amanhã a situação pode mudar. Em outras palavras, as taxas de juros podem subir e, com isso, o custo do dinheiro.

Por esta razão, os bancos oferecem vários tipos de empréstimos hipotecários, dependendo dos nossos interesses.

Entre as mais comuns, encontramos a hipoteca de taxa fixa e a hipoteca de taxa variável. Este último é o que estamos falando neste artigo, mas com a peculiaridade de que ARM é a denominação americana.

Nas hipotecas ARM, o banco oferece uma taxa de juros inicial, mas esta pode variar ao longo do empréstimo. Para isso, o banco utiliza uma fórmula pela qual estabelece que a taxa de juros é composta por um índice mais uma margem aplicada pela referida entidade financeira.

O índice é uma medida que, com base na taxa de juros do banco central, reflete as tendências da economia global. Nos Estados Unidos, os índices mais utilizados são o US Prime Rate e o Constant Maturity Treasury (CMT).

Por outro lado, a margem, que é adicionada ao índice, é um percentual adicional que o credor cobra do cliente.

Com base nesse índice e na margem aplicada, a taxa de juros será determinada a qualquer momento.

No entanto, ele é obrigado a indicar ao cliente como sua taxa de juros é calculada e com base em quais índices.

Como enfatizamos no artigo, a taxa de juros de uma hipoteca desse tipo não é fixa ou permanente, como é o caso de uma hipoteca com taxa fixa.

A taxa de juros em um ARM permanece em vigor por um período limitado de tempo.

Por esta razão, é comum constatar que, quando um ARM é anunciado, é acompanhado por um indicador do tipo: 5/6m ou 7/1m.

O que isto significa?

O primeiro número reflete a duração da taxa de juros inicial oferecida pelo banco. Em relação ao segundo número, este mostra a frequência com que a taxa será alterada após o término do período sujeito à taxa de juros inicial.

Portanto, em uma hipoteca ARM de 7/6m, por exemplo, a taxa de juros inicial permaneceria estável nos primeiros 7 anos, passando a ajustar essa taxa a cada 6 meses, após esses primeiros 7 anos.

Para vender mais hipotecas, os bancos ou credores fazem campanha na qual oferecem hipotecas ARM a uma taxa de juros muito baixa, apesar dos avisos de que essa taxa de juros mudará no futuro.

Isso é o que conhecemos como “taxa introdutória”.

A taxa introdutória é a taxa oferecida pelo banco com desconto, tendo como objetivo que o cliente assine e contrate a hipoteca. Esta taxa introdutória permanecerá em vigor por um tempo previamente estabelecido, assumindo esse caráter variável quando o referido tempo expirar.

Embora as hipotecas de taxa fixa, como o próprio nome sugere, diferem das ARMs na medida em que a taxa de juro da primeira é fixa, enquanto a segunda é variável, devemos dizer que existem outras diferenças que devem ser destacadas.

Dentre elas, vale destacar as seguintes:

• Em hipotecas de taxa fixa, a taxa de juros é definida no início do empréstimo e não muda até que o empréstimo termine. Nos ARMs isso não ocorre, como vimos ao longo do artigo.
• Em relação ao principal e juros, estes permanecem constantes ao longo da vida do empréstimo. Nos ARMs, e pelas suas características, estes variam ao longo do empréstimo.
• Em uma hipoteca de taxa fixa sabemos os juros que serão cobrados desde o início. Em um ARM, esses juros são desconhecidos, pois a taxa de juros pode variar e fazer com que paguemos mais juros.

Finalmente, devemos saber que quando falamos de uma hipoteca de taxa fixa, ou um ARM, ambos podem apresentar tantas vantagens como desvantagens para os clientes.

Por esse motivo, vejamos algumas das principais vantagens e desvantagens, especificamente, da hipoteca ARM.

Dentre as vantagens oferecidas por esse tipo de hipoteca, vale destacar as seguintes:

• A taxa de juros, em determinados momentos, é inferior à taxa de juros oferecida pelos fixos.
• Permite, portanto, aproveitar a situação para economizar no pagamento da hipoteca.
• Na pior das hipóteses, as hipotecas ARM estabelecem taxas máximas e mínimas, por isso falamos de um garfo de segurança que garante um juro máximo, apesar da situação ser desfavorável.

Por outro lado, entre os inconvenientes que um cliente encontra ao analisar este tipo de hipoteca, vale destacar os que se seguem:

• É um tipo mais complexo de empréstimo hipotecário.
• Não sabemos os juros que pagaremos no final do empréstimo, então podemos acabar pagando mais do que com uma hipoteca de taxa fixa.
• Caso precisemos refinanciar, esse tipo de hipoteca oferece maiores limitações.