A execução hipotecária, portanto, é um procedimento legal, incluído na Lei de Hipoteca, que permite ao credor hipotecário (geralmente um banco) exercer seu direito de cobrar sobre o imóvel.

Assim, através da execução duma hipoteca, o banco exerce o seu direito hipotecário, que recai, em caso de incumprimento do devedor e, em última instância, sobre a garantia ou aval, que é o imóvel.

Por esse motivo, é importante ressaltar que, para que isso aconteça, devemos estar em uma situação em que o devedor não tenha cumprido sua obrigação de reembolsar o empréstimo, por meio das parcelas mensais estabelecidas no contrato.

Do mesmo modo, importa referir que o banco não iniciará a execução duma hipoteca e o consequente processo de despejo apenas até que os pagamentos em atraso ultrapassem os 6 meses, a contar da reclamação do banco do montante total do empréstimo e da penalização.

Mas, além disso, devemos conhecer outras características de grande interesse, que veremos a seguir.

Além dos mencionados, devemos saber que uma execução duma hipoteca tem outras características:

• Os custos legais de uma execução duma hipoteca são suportados pelo devedor.
• Se o valor estipulado na execução não puder ser pago, o imóvel é arrematado.
• Se houver execução, o credor reclama e o apartamento é retirado do devedor, processo que dura entre seis e oito meses.
• Se a casa for uma residência habitual e a família for vulnerável, a Lei Hipotecária os protege, mesmo por dois anos (na Espanha).
• Além disso, se for residência habitual, existe a opção de reabilitar o empréstimo se o proprietário pagar as prestações em dívida acrescidas das despesas.
• Se for a casa principal, o que é devido pode ser entregue até o dia marcado para o leilão e a casa pode ser impedida de ser executada.
• Se ele pagar, o devedor poderá continuar pagando a hipoteca como se nada tivesse acontecido. No entanto, esta possibilidade só pode ser exercida uma vez a cada cinco anos.
• Quando o leilão ocorre, e não há comprador, o banco pode adquiri-la (a casa) por 60% do valor de avaliação.
• Se esses 60%, ou o preço gerado no leilão, cobrir a dívida, essa dívida é quitada e liquidada.
• Se não for liquidado, o devedor, após a entrega da casa, deve pagar o remanescente entre o preço pelo qual o banco concedeu a casa e o valor total do crédito solicitado na altura. Isso, além de custas judiciais e juros de mora.

O credor hipotecário é aquele tipo de credor que, neste caso, participa de uma operação em que é formalizado um empréstimo hipotecário. O credor, como credor, tem o direito de hipotecar os bens do devedor. Ou seja, você tem um direito de cobrança que, em última análise, recai sobre a garantia, que é a casa.

Todas as entidades bancárias, seguradoras, bem como as instituições de crédito autorizadas a oferecer e formalizar empréstimos hipotecários, são, em cada uma das operações que subscrevem, credoras hipotecárias.

Assim, é importante destacar o procedimento a ser seguido pelo credor para considerar a execução como efetiva.

Vamos ver brevemente as etapas, como um esboço:

1. Demanda executiva : A entidade arquiva a demanda. Isso seria feito quando as parcelas não pagas equivalessem a 3% do capital concedido ou 12 parcelas, caso a inadimplência ocorresse na primeira parte do empréstimo; ou 7% do capital concedido ou 15 prestações, se esta inadimplência ocorrer na segunda metade do empréstimo.
2. Notificação da demanda e reclamação da dívida : O credor hipotecário notifica o devedor e exige o capital total da dívida.
3. Certificação do Registo Predial : O juiz confere a hipoteca e verifica se está tudo correcto, e se o banco é de facto o credor.
4. Leilão do imóvel e pagamento ao credor hipotecário : O imóvel é leiloado e a dívida é liquidada. Até essa etapa, o devedor pode retomar sua hipoteca e pagar a dívida vencida, acrescida da multa.
5. Exigência da dívida em aberto : Se a dívida não for liquidada após o leilão, o que foi mencionado na seção de características teria que ser feito para liquidá-la.
6. Mudança de proprietário do imóvel no Registo Predial : Executado e procedido o despejo e a penhora, o credor altera a titularidade do imóvel, sendo este o novo proprietário e proprietário do referido imóvel.

É importante não terminar sem mencionar um detalhe de vital importância.

Em 2012, o Governo da Espanha, através do Conselho de Ministros, publicou um Decreto Real aprovando medidas urgentes para fortalecer a proteção dos devedores hipotecários contra o credor hipotecário. Ou seja, reforçou a Lei Hipotecária com novas medidas urgentes que invalidaram – que não modificaram – certos aspectos da execução hipotecária.

Neste Real Decreto, o Conselho de Ministros, em 15 de novembro daquele ano, estabelece uma moratória de dois anos para a execução. Ou seja, iniciar um despejo, no caso de indivíduos ou famílias vulneráveis, e que a residência era sua residência habitual.

Essas medidas protegem as famílias vulneráveis, evitando que o credor hipotecário recupere o imóvel e, com ele, sua dívida, até dois anos após o início da execução.

Por esta razão, embora a lei que regula o processo de despejo não tenha sido alterada, a Lei Hipotecária e a Lei de Processo Civil, medida aprovada pelo Governo, sendo esta a que podemos encontrar no Real Decreto-Lei 27/2012, esclarece aspectos em que tal execução poderia ser adiada mais do que o necessário.